수도권 규제 완화? 2025년 부동산 정책의 변화

올해 우리나라 부동산 시장은 큰 변화를 맞이할 전망입니다. 정부는 부동산 시장의 안정성 확보를 위해 규제 강화 정책을 검토하고 있습니다. 올해 하반기부터 전세대출 보증제도가 축소되고, 스트레스 DSR 3단계 도입이 예정되어 있습니다. 대출 받기는 어렵고, 대출 한도 또한 줄어들게 될 전망입니다. 부동산으로의 자금 유동성은 더욱 악화할 가능성이 크다는 전망까지 나오고 있습니다. 현재 부동산 시장이 침체에 빠져들고 있고, 전세사기 문제로 월세로 전환하는 주거지도 늘어나는 만큼 경기회복이 더욱 지연될 가능성이 크다는 분석도 있습니다.
이번 글에서는 부동산 관련 정책에 어떤 변화가 있는지 살펴보겠습니다.
 

 1. 대출 규제와 금융 정책 변화 

주택 담보인정비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR)의 변화

정부는 올해 부동산 관련 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 변화를 예고했습니다. 일부 규제는 완화되지만 모든 규제가 완화되는 것은 아닙니다.
2025년 LTV 규제 기준은 ▲생애 최초 주택구매자는 투기지역·조정대상지역·일반지역 상관없이 최대 80%까지 대출 ▲무주택자는  투기지역·조정대상지역은 50%, 일반지역은 70%까지 대출 ▲1주택자는  투기지역·조정대상지역은 40%, 일반지역은 60%까지 대출  ▲다주택자는  투기지역·조정대상지역은 30%, 일반지역은 60%까지 대출이 가능해졌습니다.
다만 이 비율은 최고 한도를 표시한 것으로 개인이 갖춘 요건이나 개별 금융사 정책에 따라 비율이 더 낮아질 수도 있다는 점을 인식하고 있어야 합니다

담보인정비율(LTV) 자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미하며, 우리나라에서는 주택가격에 대한 대출 비율로 많이 알려져 있다. 예를 들어 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. [은행업 감독업무시행세칙]에서는 주택담보대출의 담보인정비율 산정방식을 다음과 같이 제시하고 있다. 담보인정비율 = (주택담보대출+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)/담보가치×100. 여기서 담보가치는 ① 국세청 기준시가 ② 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액 ③ 한국감정원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격 ④ KB부동산시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용한다. 금융기관은 담보인정비율(LTV)과 차주의 부채상환능력을 나타내는 총부채상환비율(DTI)을 함께 고려하여 대출규모를 결정한다. 출처:한국은행 경제용어사전

 
DSR의 경우 오는 7월에 스트레스 DSR 3단계 시행이 예고되어 있습니다. DSR은 모든 대출에 대한 원리금을 합산하야 대출 가능 금액을 결정하는 방식입니다. 스트레스 DSR이란 금리가 상승하는 시기에 대비해 차입자의 미래 상환 능력을 평가하는 제도입니다. '스트레스 금리'는 가산 금리의 다른 표현입니다.
스트레스 금리 1단계는 2024년 2월 시작되었습니다. 이때 기존 스트레스 금리 1.4%dml 25%dls 0.38%를 추가 적용했습니다. 이어 9월에는 50%인 0.75%를 적용했습니다. 올해 7월 시행될 3단계에서는 1.5%의 100%인 1.5%를 가산금리로 적용하겠다는 것입니다. 대출 금리가 오르기 때문에 대출 한도는 줄어들 수 밖에 없는 구조입니다. 가산 금리가 점점 높아지면 대출 받기는 점점 더 어려워집니다. 하반기부터 전세대출 보증제도의 축소도 예고되어 있습니다.

총부채원리금상환비율(DSR) 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다. 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다. 유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)과 비교할 때, DTI는 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하는 반면, DSR (Debt Service Ratio)은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이가 있다. 출처:한국은행 경제용어사전

 

서울의 경우 토지거래허가구역 해제로 잠실·삼성동·대치동·첨당동을 중심으로 주택가격 상승 우려가 고조되고 있어 주택담보대출에 대한 규제가 필요할 것입니다. 하지만 공급 부족인 서울·수도권과 달리 지방의 경우 공급 과잉 상태이기 때문에 수요 촉진 정책을 내놓아야 한다는 지방의 목소리도 있습니다. 수도권과 지방의 이원화 정책이 필요하다는 지적입니다.
 

 2. 재개발·재건축 규제 완화 

주택 단지. 출처:imageFX 제작

재건축 패스트트랙

정부는 현행 규제를 없애고 재개발, 재건축을 신속히 추진하는 '재건축 패스트트랙'을 내놓았습니다. 재건축의 첫 관문은 안전진단입니다. 앞으로 준공 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축 착수가 가능해집니다. 또한 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개정됐습니다.
아파트 뿐이 아닙니다. 수요가 많은 도심 신축 주택 공급을 위한 재건축·재개발도 쉬워집니다. 대규모 재개발이나 일반 정비가 불가능하던 노후 주택지역도 소규모 정비 사업을 신속하게 추진할 수 있게 지원합니다. 노후도 요건을 60%로 낮춰 사업대상자를 넓히고, 통합심의 대상도 확대해 사업 기간을 단축할 계획입니다. 촉진지구 지정 시 노후도 요건은 50%로 낮춰 정비 가능 지역을 확대할 예정입니다. 정비구역 요건에 부합하지 않는 지역도 20% 포함으로 늘
자력 개발이 어려운 곳은 LH 등 공공참여로 개발을 돕고, 공모를 통해 신규 사업자도 추가 선정한다는 방침입니다.
국토교통부에서는 재건축·재개발을 막는 규제 강화의 결과, 공급 부족으로 집값이 더 올랐기에 각종 규제를 혁파, 사업속도를 높이겠다 발표했습니다.
 

용적률 상향

정부는 재건축·재개발 규제를 완하는 방안을 추진하고 있습니다. 재건축의 핵심 요소 중 하나인 용적률을 기존 대비 20~30% 상향 조정합니다. 사업성이 낮아 멈춰 있는 정비 사업을 활성화하려는 정책 또한 논의하고 있습니다.
서울시의 경우 2월 25일 제2·3종 일반주거지역의 소규모 건축물 용적률을 2종 200%에서 250%로, 3종 250%에서 300%로 3년 동안 완화하는 규제철폐안 33호를 발표했습니다. 소규모 재건축 가능 사업지 총 2천620곳의 용적률이 최대 50% 포인트까지 완화되면 사업지별 비례율이 평균 30% 늘고, 전용 59㎡ 주택이 9세대 추가 공급되는 효과가 있습니다.
 

 3. 수도권과 광역권 신도시 개발 

수도권 3기 신도시 주택 공급 확대

정부는 2025년부터 수도권 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등)의 본격 입주가 시작되면서 주택 공급이 본격화될 예정입니다. 신도시 내 교통 인프라를 조기에 확충하여 주거 편의성을 높이고, 민간 건설사들의 참여를 확대하는 방식으로 주택 공급을 가속화할 계획입니다. 수도권 주택 공급 부족을 해결하고, 부동산 가격 상승을 억제하기 위한 접근입니다.
 

광역권 신도시 개발

정부는 서울과 수도권 신도시 외에도 대전, 광주, 부산 등 주요 광역시 인근에도 신도시 개발 계획을 추진하고 있습니다. 수도권과 지역의 격차를 줄이고, 지역의 균형 발전을 도모하기 위한 조치입니다.
 

교통망 확충

수도권 내 부동산 시장의 균형 발전을 위해 정부는 GTX(수도권 광역급행철도) 노선 연장을 추진하고 있습니다. 올해부터 GTX-A 노선(파주-서울-삼성-동탄)을 본격 운영할 예정입니다.  GTX-B,  GTX-C 노선도 순차적으로 착공할 계획입니다. 이로 인해 수도권 외곽 지역의 접근성을 개선해 주거 수요 분산 효과를 기대하게 합니다.
 

 4. 부동산 시장에 미치는 영향 

주택 가격 안정이냐? 상승이냐?

대출 규제는 실수요자에게 구매 위험 요수가 늘어나는 위협이 될 수 있습니다. 다만, 생애 최초 주택 구입자이거나, 청년과 신혼부부 는 대출 혜택과 우선 공급을 통해 지원을 하고자 합니다. 재건축 규제 완화로 인한 투자 활성화도 기대해볼만한 요소입니다. 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 가격 상승이 예상됩니다. GTX 교통망 확충과 신도시 개발이 본격화되면 수도권 외곽 지역의 집값도 상승할 가능성이 있습니다.
 

장기적인 부동산 정책 방향

정부는 부동산 시장의 단기 과열을 막기 위해 규제와 공급 확대 정책을 병행할 계획입니다. 장기적으로는 신도시 개발, 교통망 확충, 지방 균형 발전 정책을 통해 수도권의 부동산 시장 안정화를 이루는 것이 목표입니다.
 

 맺음말 

올해 정부의 부동산 정책은 분야별 규제 강화와 완화의 줄타기를 통해 국민들에게 좀 더 나은 기회를 제공하고자 노력하고 있습니다. 대출 규제, 재개발·재건축 활성화, 3기 신도시와 광역권 신도시 개발 가속화 등의 정책이 추진되면서 침체된 부동산 시장에  긍정적인 변화가 기대됩니다.
단기적으로는 수도권 일부 지역의 부동산 가격 상승이 발생할 가능성이 있습니다. 재건축 기대감으로 특정 지역의 투자 수요가 증가할 수도 있습니다. 정부는 시장 과열은 방지하되 실수요자 중심의 정책을 잘 선별해 지속적으로 추진해야 할 것입니다.
앞으로 부동산 시장의 변화에 에 주목하면서, 실수요자와 투자자 모두 신중한 접근이 필요합니다.